Експерти виділяють кілька секторів, на які є попит навіть під час криз чи інших потужних викликів. Сюди можна віднести сектор нерухомості, в якому зберігають дві третини всіх коштів у світі.
Варте уваги Острівки стабільності: які активи завжди будуть приносити прибуток
Доказом цього є те, що протягом багатьох десятиліть інвестиції в будівлі та споруди вважаються одним з найнадійніших способів для збереження коштів та їхньої капіталізації. Тож, які варіанти для інвестицій у секторі нерухомості варто розглянути вже зараз, а також який об’єкт обрати, аби гарантовано вийти на прибутковість, – читайте у матеріалі 24 каналу.
Типи нерухомості та тенденції ринку
За останні 10 років на ринку нерухомості фіксували тенденцію до здорожчання капіталізації усіх видів об'єктів. Проте лише деякі з них можуть бути конкурентоспроможними у сучасних умовах. Щодо типів об'єктів нерухомого майна, то експерти виділяють п’ять основних категорій:
Житлове – прибуток загалом складає 7% – 8% річних. Тоді як очікувати, що окупиться це від 10 років залежно від типу при довгостроковій оренді;
Офісне – прибуток оцінюють у 9% річних, оренда за місяць складає 2 – 5% від вартості нерухомості. Такий вид нерухомості окупиться за 8 – 10 років;
З торговельним типом приміщень можна розраховувати на прибуток у розмірі 8 – 10% річних, а окупність займе 5 – 7 років;
Об'єкти з готельного сектору загалом можуть принести 10 – 15% річних. Тоді як нерухомість окупиться за 7 – 9 років, апарт-готелі – за 6 – 8 років;
Складські приміщення (100 – 500 квадратних метрів) потенційно принесуть власнику прибуток у розмірі 9 – 11% річних. Окупиться ж такий об'єкт за 6 – 8 років, якщо площа складає від 20 000 квадратних метрів, за меншої площі цей процес займе до 10 – 12 років.
Перспективи ринку нерухомості в Україні та інвестиції / Фото Unsplash
Потужний виклик
Звичайно, війна Росії проти України стала потужним викликом як для нашої країни, фінансових ринків, так і для всього світу. Зокрема, повномасштабне вторгнення істотно вплинуло на обсяги інвестицій у житлові, офісні й торговельні об’єкти.
Для прикладу, портал новобудов "ЛУН" повідомляє, що у 2022 році темпи будівництва впали орієнтовно на 92%. Причини такі:
- нестабільний курс долара США;
- невизначеність щодо безпекової ситуації в країні.
Постійні бомбардування та обстріли ворога призвели до того, що в Україні виріс попит саме на складські приміщення. Оренду цього виду об'єктів нерухомості у столиці України – Києві – в середньому оцінюють від 552,7 долара до 700 доларів за метр квадратний. На ціну впливають якість та локація складу. До того, цінник буде зростати поки на ринку не зафіксують достатніх обсягів пропозиції.
Оцінка експертів
Експерти одного із найпотужніших інвестиційних фондів України Dragon Capital відносять інвестиції у смарт-апартаменти та готельну нерухомість до категорії перспективних.
Попит на такі об'єкти стрімко злетів з початку великої війни. Адже тисячі жителів України були вимушені покинути свої домівки та шукати безпечного укриття в інших регіонах країни. При цьому йдеться про середньо- та довгострокові терміни перебування.
Тож на ринку виникла ситуація із величезним попитом та нестачею пропозиції. У Dragon Capital додали, що існують великі шанси, що із закінченням активної фази війни на ринку нерухомості зафіксують різке зростання цін та збільшення інвестицій в будівництво нових проєктів.
Туристичний сектор проходить через схожий досвід. Зокрема, у найближчі 5 – 10 років ключовим центром внутрішнього туризму стане саме захід України. Чимало інвесторів уже почали перекладати свої гроші в готельну нерухомість на Івано-Франківщині, Львівщині, Тернопільщині тощо. Головні причини:
- масштабні мінування акваторії Чорного та Азовського морів;
- значні руйнування в курортних містах, які перебувають в тимчасовій окупації.
Перспективи ринку нерухомості в Україні та інвестиції / Фото Unsplash
Аналіз поточної ситуації на ринку та перспектив
Згідно з сучасним аналізом даних з ринку нерухомості, вартість квадратного метра в апарт-готелях або котеджних містечках у девелоперських проєктах зростає. Всього кілька років тому загальна вартість повністю укомплектованого готеля або номер в апартаментах у Буковелі становила 1000 – 1200 доларів за метр квадратний. Наразі актуальні ціни коливаються в діапазоні від 2500 – 5000 доларів за метр квадратний.
Собівартість будівництва також дорожчає. Раніше побудувати об’єкт з цегли чи бетону можна було за 300 доларів за метр квадратний. Проте на сьогодні вартість зросла до 600 – 700 доларів за квадратний метр. Додамо ще більше цифр для одного з варіантів для інвестування:
- Придбавши на початковому етапі будівництва, для прикладу, апартаменти за 100 тисяч доларів, можна очікувати, що такий вид нерухомості зростатиме в ціні на 4 – 6% щорічно.
- Це свідчить, що пасивний дохід інвестора складатиме від 9 – 11% у річному розрахунку.
- За 7 років апартаменти потенційно подорожчають до 150 тисяч доларів, тобто вкладник отримає 70 тисяч доларів.
- Таким чином, ціна активу та пасивний дохід може скласти 220 тисяч доларів від початкових вкладень у розмірі 100 тисяч доларів США.
Перспективи ринку нерухомості в Україні та інвестиції / Фото Unsplash
Що варто знати про ризики
Загалом інвестиції тісно пов'язані з ризиками. Експерти виділяють кілька категорій активів за рівнем ризиків. Добре відомо, що криптовалюти називають одним із найбільш ризикових інструментів.
Ринок нерухомості не є винятком у цьому контексті, але цей сектор має попит навіть під час найскладніших викликів та криз. У сучасних умовах теж є свої ризики, які найчастіше пов’язані з керуванням об'єктами нерухомості для готельного бізнесу, пояснив СЕО та засновник мережі готелів Ribas Hotels Артур Лупашко. Виділяють кілька моментів:
- Самостійно контролювати усі процеси дуже складно, тому варто звернути увагу на таку опцію як надійний готельний оператор або професійну компанію з управління.
- Тут особливо важливо вивчити інформацію про історію їхньої роботи, об’єкти, з якими вони працювали, відгуки клієнтів, показники окупності (загальна норма – до 10 років) та операційної рентабельності (мінімум 40%).
Крім того, аби мінімізувати інвестиційні ризики необхідно проаналізувати місце розташування конкретного об'єкта нерухомості. Вкрай важливо враховувати, що найкраще купувати таку нерухомість, де прибуток становитиме 10 – 15% у річному розрахунку. Для оцінки привабливості регіону або об'єкту можна використати таку формулу:
- середня ціна номера – кількість днів у році – середня завантаженість готелю;
- норма для Києва становить 60 – 65%, для Одеси – 70%, для Буковеля – 60%.
Експерт додає, що робити висновки за даними з так званого високого сезону – це не найкраще рішення. Адже ці цифри будуть не релевантними, а також не допоможуть побачити усю картину. У південних областях України таким періодом буде літо, в Буковелі — зима.
Перспективи ринку нерухомості в Україні та інвестиції / Фото Unsplash
У рамках вкладання коштів у девелоперські проєкти радять враховувати момент зі строками будівництва. У договірних відносинах із забудовником чи оператором краще робити прив’язку до конкретної дати відкриття. Якщо готель з поважних причин не почав функціонувати у зазначені терміни, інвестор має повне право отримувати свій пасивний дохід як компенсацію за очікування, додав Артур Лупашко.
Чого чекати у найближчі роки
Повномасштабне вторгнення Росії в Україну не зупинило ні продаж, ні будівництво готелів та апартаментів на внутрішньому ринку країни. Це одна з причин, чому інвестиції у сектор нерухомості відносять до категорії перспективних з шансами вийти на прибутковість відносно швидко.
Крім того, за 5 – 7 років нерухомість на заході України зробить суттєву капіталізацію, тобто може коштуватиме вдвічі більше, ніж сьогодні. До того ж кожного місяця собівартість будівництва дорожчає. Саме тому вкладаючи кошти в об’єкт нерухомості зараз, то через рік можна очікувати, що він зросте в ціні, щонайменше, на 15 – 20%.