Разом із 24 Каналом комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук пояснив, з чого формується дохідність нерухомості та чим інвестування через REIT-фонд відрізняється від купівлі окремої квартири під оренду.
Два джерела доходу – оренда та зростання вартості активу
Нерухомість може генерувати гроші завдяки оренді, якщо об'єкт заселений, а орендар регулярно сплачує кошти. Але на практиці власнику важливо враховувати не лише суму орендної плати, зауважує Віктор Бойчук.
Якщо уявити, що власник здає квартиру за 20 тисяч гривень на місяць, то за підрахунками, у рік виходитиме 240 тисяч гривень, каже Бойчук. Втім навряд чи всю цю суму можна назвати заробітком. Перш за все, потрібно врахувати періоди, коли квартира може простоювати без орендаря, а ще витрати на ремонт, техніку та обслуговування. Не варто забувати й про час власника, який він витрачає на вирішення звичайних побутових питань, пов'язаних із квартирою.
Тому дохідність від оренди квартири залежить не лише від того, за скільки можна здати квадратний метр, а й від того, скільки коштів об'єкт генерує після всіх операційних витрат.
Нерухомість може працювати на інвестора / Фото Shutterstock
Ця математика не зникає і тоді, коли нерухомістю володіє не приватний інвестор, а фонд: із доходу так само потрібно покривати експлуатацію, ремонти, управління та можливі простої. Змінюється інше – масштаб активів і те, хто бере на себе всю операційну роботу.
Саме тут модель REIT може відрізнятися від володіння окремою квартирою. Через REIT-фонд інвестор купує інвестиційні сертифікати фонду, активами якого є нерухомість, а не весь об'єкт нерухомості. Як пояснює комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, такий формат може змінювати сам підхід до володіння нерухомістю.
Інвестору не обов'язково купувати квартиру. Через фонд можна придбати частку та передати професійній команді управління орендою, експлуатацією і поточними питаннями. Це схоже на те, як інвестору не потрібно купувати цілу компанію, щоб отримати економічну участь у її результатах – достатньо володіти її цінними паперами,
– додає експерт.
Попри це, варто пам'ятати, що професійне управління не усуває ризиків, пов'язаних із самим ринком нерухомості – воно насамперед знімає з інвестора операційну функцію.
На цьому історія не закінчується. Для інвестора важливим є не лише те, скільки грошей нерухомість приносить від оренди, а й те, як змінюється вартість самого активу.
За словами Віктора, економіку професійного REIT можна умовно розглядати через два потенційні джерела результату: перше – дохід від орендної діяльності, який після покриття операційних витрат може спрямовуватися на виплати інвесторам; друге – зміна вартості самого активу, яка у разі зростання його ціни може впливати на вартість інвестиційних сертифікатів. Дохідна нерухомість дає змогу поєднувати ці два джерела.
Що таке build-to-rent та чому варто придивитися до формату
У випадку групи компаній S1 Group, ця модель працює на двох рівнях. Девелопер Standard One створює та експлуатує прибуткові будинки за моделлю build-to-rent, а інвестиційна компанія S1 REIT дає інвесторам можливість вкладатися в такі активи через інвестиційні сертифікати.
Build-to-rent – це модель, за якої будинок від початку проєктується не як набір окремих квартир для продажу приватним власникам, а як цілісний професійний орендний продукт. Управління орендою, експлуатацією та поточними питаннями в такій моделі централізоване.
Через фонд інвестор може вкладати в таку нерухомість за допомогою інвестиційних сертифікатів, не беручи на себе управління активами та щоденні операційні питання.
Що стоїть за інвестиційними сертифікатами REIT-фондів
Крім того, така модель передбачає не лише передачу управління, а й більшу прозорість для інвестора. Комерційний директор S1 REIT зауважує, що діяльність фондів S1 REIT здійснюється в межах встановлених для інститутів спільного інвестування регуляторних вимог, а фінансові результати та склад активів відображаються у відповідній звітності.
До перевірки фінансової інформації також можуть залучатися незалежні аудитори. Це дає інвестору змогу оцінювати не лише заявлену дохідність, а й активи, за рахунок яких вона формується.
До прикладу, прозорість портфеля S1 REIT за 2025 рік підтвердив Crowe Erfolg Ukraine (член топ-10 глобальних аудиторських мереж світу).
Прозорість професійних REIT-фондів / Фото Shutterstock
Фонд S1 ДНК (Дохідна Нерухомість Києва) поєднує в одному портфелі два потенційні джерела результату: орендний дохід від діючих активів та потенціал зростання вартості об'єктів на етапі девелопменту. Це готове рішення – диверсифікований портфель прибуткових будинків у столиці під повним професійним управлінням. Поріг входу для цього фонду становить від 122 тисячі гривень.
За словами Віктора Бойчука, за кожним інвестиційним сертифікатом стоять конкретні активи фонду, їхня експлуатація та фінансові результати. Тому інвестор може оцінювати не лише заявлену дохідність, а й те, у яку нерухомість вкладені кошти, як вона приносить дохід і хто нею управляє.
Матеріал має виключно інформаційний характер і не є ІНДИВІДУАЛЬНОЮ інвестиційною порадою чи закликом до дій
*Дохід у майбутньому не є гарантованим Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.