В эфире 24 Канала коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук объяснил, с чего складывается доходность недвижимости и чем инвестирование через REIT-фонд отличается от покупки отдельной квартиры для сдачи в аренду.
Два источника дохода – аренда и рост стоимости актива
Недвижимость может приносить доход за счет аренды, если объект сдан в аренду, а арендатор регулярно вносит плату. Но на практике владельцу важно учитывать не только сумму арендной платы, отмечает Виктор Бойчук.
Если представить, что владелец сдает квартиру за 20 тысяч гривен в месяц, то, по подсчетам, в год получится 240 тысяч гривен, говорит Бойчук. Впрочем, вряд ли всю эту сумму можно назвать заработком. Прежде всего, нужно учесть периоды, когда квартира может простаивать без арендатора, а также расходы на ремонт, технику и обслуживание. Не стоит забывать и о времени владельца, которое он тратит на решение обычных бытовых вопросов, связанных с квартирой.
Поэтому доходность от сдачи квартиры в аренду зависит не только от того, за сколько можно сдать квадратный метр, но и от того, сколько средств объект приносит после вычета всех операционных расходов.
Недвижимость может работать на инвестора / Фото Shutterstock
Эта математика остается в силе и в том случае, когда недвижимостью владеет не частный инвестор, а фонд: из дохода так же нужно покрывать эксплуатацию, ремонты, управление и возможные простои. Меняется другое – масштаб активов и то, кто берет на себя всю операционную работу.
Именно в этом модель REIT может отличаться от владения отдельной квартирой. Через REIT-фонд инвестор приобретает инвестиционные сертификаты фонда, активами которого является недвижимость, а не весь объект недвижимости. Как объясняет коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук, такой формат может изменить сам подход к владению недвижимостью.
Инвестору не обязательно покупать квартиру. Через фонд можно приобрести долю и передать профессиональной команде управление арендой, эксплуатацией и текущими вопросами. Это похоже на то, как инвестору не нужно покупать целую компанию, чтобы получить экономическое участие в ее результатах – достаточно владеть ее ценными бумагами,
– добавляет эксперт.
Несмотря на это, стоит помнить, что профессиональное управление не устраняет риски, связанные с самим рынком недвижимости – оно, прежде всего, снимает с инвестора операционную функцию.
На этом история не заканчивается. Для инвестора важно не только то, сколько денег недвижимость приносит от аренды, но и то, как меняется стоимость самого актива.
По словам Виктора, экономику профессионального REIT можно условно рассматривать через два потенциальных источника дохода: первый – доход от аренды, который после покрытия операционных расходов может направляться на выплаты инвесторам; второе – изменение стоимости самого актива, которое в случае роста его цены может влиять на стоимость инвестиционных сертификатов. Доходная недвижимость позволяет сочетать эти два источника.
Что такое build-to-rent и почему стоит присмотреться к этому формату
В случае группы компаний S1 Group эта модель работает на двух уровнях. Девелопер Standard One создает и эксплуатирует доходные дома по модели build-to-rent, а инвестиционная компания S1 REIT предоставляет инвесторам возможность вкладываться в такие активы через инвестиционные сертификаты.
Build-to-rent – это модель, при которой дом с самого начала проектируется не как набор отдельных квартир для продажи частным владельцам, а как целостный профессиональный арендный продукт. Управление арендой, эксплуатацией и текущими вопросами в такой модели централизовано.
Через фонд инвестор может вкладывать средства в такую недвижимость с помощью инвестиционных сертификатов, не беря на себя управление активами и повседневные операционные вопросы.
Что стоит за инвестиционными сертификатами REIT-фондов
Кроме того, такая модель предусматривает не только передачу управления, но и большую прозрачность для инвестора. Коммерческий директор S1 REIT отмечает, что деятельность фондов S1 REIT осуществляется в рамках установленных для институтов совместного инвестирования регуляторных требований, а финансовые результаты и состав активов отражаются в соответствующей отчетности.
К проверке финансовой информации также могут привлекаться независимые аудиторы. Это позволяет инвестору оценивать не только заявленную доходность, но и активы, за счет которых она формируется.
Например, прозрачность портфеля S1 REIT за 2025 год подтвердила компания Crowe Erfolg Ukraine (входящая в топ-10 глобальных аудиторских сетей мира).
Прозрачность профессиональных REIT-фондов / Фото Shutterstock
Фонд S1 ДНК (Доходная Недвижимость Киева) объединяет в одном портфеле два потенциальных источника дохода: арендный доход от действующих активов и потенциал роста стоимости объектов на этапе девелопмента. Это готовое решение – диверсифицированный портфель доходных домов в столице под полным профессиональным управлением. Порог входа для этого фонда составляет от 122 тысяч гривен.
По словам Виктора Бойчука, за каждым инвестиционным сертификатом стоят конкретные активы фонда, их эксплуатация и финансовые результаты. Поэтому инвестор может оценивать не только заявленную доходность, но и то, в какую недвижимость вложены средства, как она приносит доход и кто ею управляет.
Матеріал має виключно інформаційний характер і не є ІНДИВІДУАЛЬНОЮ інвестиційною порадою чи закликом до дій
*Дохід у майбутньому не є гарантованим Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.