24 Канал разом із комерційним директором S1 REIT Віктором Бойчуком розбиралися, чим відрізняється підхід до роботи з готовим активом, що вже працює в орендному форматі, від проєкту на етапі девелопменту та на що варто звертати увагу.
Готовий актив чи об'єкт на етапі будівництва: у чому різниця
Різниця між двома стратегіями полягає у виборі між готовим активом – можливістю отримувати орендні надходження на цьому етапі, та активом на етапі створення – можливістю зайти за привабливішою ціною та скористатися потенціалом зростання його вартості, пояснює Віктор Бойчук. Втім, жоден з цих підходів не є кращим чи гіршим сам по собі, бо відповідає різним цілям.
- Готовий актив
Однією із переваг такої стратегії інвестування є можливість оцінити актив за сформованою бізнес-моделлю: зрозумілими показниками роботи об'єкта, його орендарями, відвідуваністю тощо, каже комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук. Водночас навіть готовий актив не гарантує стабільного доходу, адже багато залежить від того, як він працюватиме надалі.
Зазвичай така стратегія може підійти тим, кому важливий регулярний грошовий потік і хто хоче отримувати дохід від інвестиції без очікування завершення будівництва.
Прикладом такої моделі є один із фондів інвестиційної компанії S1 REIT – S1 ВДНГ. До його активів входить готовий прибутковий будинок біля станції метро Виставковий центр у Києві. Об'єкт повністю заселений та вже генерує орендний дохід для інвесторів. Запланована річна дохідність становить 8,2% у доларах. Водночас емісія фонду вже завершена.
Особливістю моделі S1 REIT є відносно невисокий поріг входу – від 1 000 гривень, а доінвестування можливе від 100 гривень.
Ви купуєте не квадратні метри для самостійного обслуговування, а частку в успішному бізнесі, який генерує прибуток,
– пояснює комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.
За його словами, така модель передбачає, що інвестор вкладає кошти в дохідну нерухомість, отримує дохід, але не займається операційним управлінням.
Інвестиції у готовий об'єкт нерухомості / Фото Shutterstock
- Проєкт на етапі будівництва
Натомість, коли інвестор заходить у нерухомість ще до її повноцінного запуску, то інвестування працює за іншою логікою. За словами Віктора Бойчука, головним джерелом потенційного доходу у такій стратегії стає зростання вартості активу в процесі його реалізації.
Однак треба врахувати те, що поки проєкт будується, інвестор не отримує доходу. Тому важливо оцінити строки реалізації та очікувану динаміку вартості активу.
На такому принципі побудована стратегія інвестиційного фонду S1 Obolon. Актив фонду – проєкт сучасного будинку в Києві біля станції метро Мінська, який наразі перебуває на етапі будівництва. Фінансовий результат інвесторів формується насамперед від капіталізації – зростання вартості інвестиції.
Очікувана дохідність становить 10% річних у доларах. Після завершення реалізації об'єкт також може почати генерувати орендний дохід, а фонд – здійснювати дивідендні виплати інвесторам. Запуск запланований на травень 2027 року.
Житловий комплекс як приклад девелоперського проєкту / Фото Shutterstock
Як обрати стратегію для власних цілей
Віктор Бойчук каже, що після того, як інвестор ознайомиться з різними підходами інвестування, йому варто звернути увагу ще й на фінансову модель кожного з них. Орієнтирами можуть бути запланована дохідність та очікуваний спосіб отримання коштів.
Якщо для інвестиційного фонду S1 ВДНГ запланована річна дохідність становить 8,2% у доларах, а виплати інвесторам мають відбуватися щоквартально, то інвестор може орієнтуватися на регулярні виплати від інвестицій.
У фонду S1 Obolon запланована дохідність становить 10% річних у доларах. На етапі будівництва потенційний дохід інвестора формується завдяки зростанню вартості інвестиції,а після запуску об'єкта додаються дивіденди від орендного доходу.
Втім, показники в 8,2% та 10% не варто просто складати між собою, бо йдеться про різні способи формування дохідності.
Насправді обидва підходи можна поєднувати в одному інвестиційному портфелі, де один актив може забезпечувати регулярний кешфлоу, а інший – працювати на потенційне зростання капіталу,
– додає комерційний директор S1 REIT.
Матеріал має виключно інформаційний характер і не є ІНДИВІДУАЛЬНОЮ інвестиційною порадою чи закликом до дій
*Дохід у майбутньому не є гарантованим Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.