С чего начать инвестирование в недвижимость

Первый шаг для будущего инвестора – определить цель покупки: недвижимость можно приобрести для долгосрочной аренды, сдачи в посуточную аренду, последующей перепродажи после ремонта или в качестве актива, который потенциально может вырасти в цене в долгосрочной перспективе. В Украине в 2026 году рынок остается очень неоднородным – по данным Госстата, во II квартале 2026 года цены на жилье выросли на 19,6% в годовом исчислении и на 3,8% по сравнению с предыдущим кварталом.

Якщо ви завжди мріяли про власну нерухомість, яка приносить дохід, але не знали, з чого почати, чи не вистачало коштів, то інвестиційні фонди від S1 REIT є простою та доступною альтернативою. Вам не доведеться самостійно купувати та управляти цілим об'єктом. Достатньо придбати інвестиційні сертифікати фондів компанії та отримувати свій дохід, не докладаючи жодних зусиль. Окрім того, РЕІТ-фонди працюють під державним наглядом, а ваші інвестиції забезпечені реальними квадратними метрами столичної нерухомості.

В то же время Национальный банк отмечает, что на активность рынка продолжают существенно влиять риски безопасности, миграция и ограниченное предложение нового жилья. Поэтому выбор города и конкретного района имеет не меньшее значение, чем сама квартира. При инвестировании в аренду стоит оценивать близость к транспортным узлам, рабочим и учебным центрам, больницам, торговой инфраструктуре и другим объектам, которые стабильно генерируют спрос на жилье.

Важно! Отдельно необходимо определить бюджет. Не стоит учитывать только цену квартиры: к первоначальным расходам могут добавиться ремонт, мебель, бытовая техника, оформление сделки, комиссия посредникам, страхование и резерв на непредвиденные расходы. Перед покупкой стоит рассчитать валовую и чистую доходность. Например, если квартира стоит 2 миллиона гривен, а аренда приносит 15 тысяч гривен в месяц, годовой валовой доход составит 180 тысяч гривен, или около 9% от стоимости жилья. Но это еще не означает, что инвестор реально получит 9%: из дохода нужно вычесть налоги, периоды простоя, ремонт, коммунальные расходы, обслуживание и другие затраты.

Для физического лица, сдающего недвижимость в аренду в 2026 году, ставка НДФЛ составляет 18%, а военного сбора – 5%. То есть без учета других расходов налоговая нагрузка на арендный доход составляет 23%.

Именно поэтому перед покупкой стоит составить простую финансовую модель: сколько стоит объект, сколько он может приносить ежемесячно, сколько месяцев в году он реально будет сдан, каковы будут расходы и какой останется чистый доход.

Как выбрать объект и не потерять деньги

Для начинающего важно не гнаться за максимальной потенциальной доходностью, а понять, насколько легко будет сдавать или продать конкретный объект. Дешевая квартира в районе со слабым спросом может оказаться менее привлекательной инвестицией, чем более дорогое жилье в районе с постоянным потоком арендаторов.

  • Один из вариантов – приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. Ее преимущество для инвестора заключается в том, что можно оценить состояние дома, район, соседей, инфраструктуру и реальные цены аренды. Другой путь – покупка жилья на первичном рынке, в частности на ранней стадии строительства, но здесь потенциальная разница в цене сопровождается дополнительными рисками, связанными с застройщиком и сроками реализации проекта.
  • Еще один вариант – недвижимость под ремонт. Инвестор покупает объект по более низкой цене, вкладывает средства в ремонт и в дальнейшем сдает его по более высокой цене или продает. Однако такая стратегия требует опыта: превышение сметы ремонта или задержка работ могут существенно снизить ожидаемый финансовый результат.

В 2026 году особое внимание следует уделять фактору безопасности. НБУ в своем отчете о финансовой стабильности отмечал, что именно высокие риски безопасности сдерживают покупку жилья, в частности для инвестиционных целей. Поэтому оценивать следует не просто город, а конкретное местоположение и его перспективы для сдачи в аренду и перепродажи.

Не менее важна юридическая проверка. Перед заключением сделки необходимо проверить право собственности, возможные обременения, историю перехода прав и документы на объект. Информацию о зарегистрированных вещных правах и обременениях можно получить из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, в частности через портал "Дия". Минюст также рекомендует перед приобретением недвижимости на вторичном рынке получать актуальную информацию из Государственного реестра прав, а при необходимости – подробные сведения об истории прав на объект.

Помните! Для начинающего инвестора наиболее важно не покупать квартиру только из-за убеждения, что "недвижимость всегда дорожает". Результат такой инвестиции складывается из нескольких составляющих: цены приобретения, арендного дохода, расходов на содержание, налогов, изменения стоимости самого объекта и возможности быстро найти покупателя или арендатора. Поэтому перед сделкой стоит сравнить как минимум несколько объектов, рассчитать их чистую доходность, проверить юридическую историю и оставить финансовый резерв. Такой подход позволяет оценивать недвижимость именно как инвестиционный актив, а не просто как квартиру.

Ранее мы писали о том, что украинский инвестор в 2026 году имеет доступ к нескольким классам активов – от государственных облигаций и банковских депозитов до недвижимости, бизнеса и отдельных иностранных финансовых инструментов. Выбор конкретного варианта зависит от суммы, срока инвестирования, желаемой ликвидности и готовности принимать риски.