Недвижимость без ремонта и поиска арендаторов: как работает модель REIT в Украине

Удобной альтернативой традиционной покупке квадратных метров могут стать инвестиционные фонды недвижимости (REIT). В комментарии для 24 Канала финансовый директор инвестиционной компании S1 REIT Вадим Павлушин отмечает, что они позволяют зарабатывать на объектах, не покупая их полностью.

Можно ли стать инвестором с 1 000 гривен

Покупка собственной 1-комнатной квартиры в столице требует как минимум 58 000 долларов только на старте, свидетельствуют данные ЛУН. Впрочем, это лишь цена самой недвижимости: с учетом ремонта и обустройства итоговые расходы будут значительно выше.

Инвестиционная компания S1 REIT предлагает иной подход, открывая доступ к качественной доходной недвижимости с минимальным порогом входа – от 1 000 гривен (доинвестирование – от 100 гривен). Вместо покупки одного физического объекта инвестор приобретает инвестиционные сертификаты фонда, обеспеченные реальными активами.

REIT – способ стать совладельцем недвижимости и получать доход от ее эксплуатации / Фото Shutterstock

Ожидаемая доходность от такого инвестирования составляет до 10,4% в долларах, а среди ключевых преимуществ:

• Инвестиции направляются в жилые и коммерческие объекты возле станций метро с высоким пешеходным трафиком: S1 Plaza Позняки, S1 Оболонь, S1 ВДНХ.
• Обеспечивается полная прозрачность и защита, ведь деятельность компании по управлению активами регулируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).
• Кроме того, предусмотрен гибкий выход из инвестиций, так как долю можно продать путем выкупа самим фондом S1 по рыночной цене.

К тому же компания S1 REIT берет на себя все операционные задачи: от строительства и обслуживания объектов до поиска арендаторов.

Почему REIT-фонды выгодны

По данным ЛУН, медианный срок окупаемости однокомнатной квартиры в Киеве составляет около 13 – 14 лет. При этом доходность от аренды зависит от расходов на содержание недвижимости, ремонтов, простоев между арендаторами и других факторов.

Покупка квартиры для сдачи в аренду требует на старте немалой суммы денег / Фото Shutterstock

Как заявил финансовый директор S1 REIT Вадим Павлушин, модель коллективного инвестирования позволяет инвестировать в недвижимость без необходимости полностью приобретать объект, а также использовать диверсификацию как один из способов распределения рисков.

По его словам, REIT следует рассматривать как один из инструментов в диверсифицированном инвестиционном портфеле, а не как его единственную составляющую.

Поэтому, если сравнивать покупку квартиры для сдачи в аренду и инвестирование через REIT-фонд, следует обращать внимание не только на потенциальную доходность. Не менее важны объем стартового капитала, уровень личного участия в управлении, скорость выхода из инвестиции и прочее.

Как работают REIT в Украине

Вадим Павлушин отмечает, что в Украине модель REIT реализована через паевые инвестиционные фонды – это наиболее близкий доступный юридический инструмент, который воспроизводит логику классических западных REIT: аккумуляция средств инвесторов, владение недвижимостью, распределение дохода от аренды.

Но принцип действия тот же: фонды аккумулируют средства инвесторов, приобретают недвижимость, управляют ею, а доход от аренды распределяют между участниками фонда, 
– говорит финансовый директор S1 REIT.

Разница заключается лишь в том, что западные REITы очень активно торгуются на биржах, а в Украине этот рынок только формируется.

Несмотря на это, ликвидность уже есть. Например, наша компания позволяет инвестору выйти из инвестиции очень быстро – через обратный выкуп сертификатов наших фондов, 
– добавляет Павлушин.

Все работает по следующему алгоритму:

1. Фонд выпускает инвестиционные сертификаты, которые покупают частные инвесторы.
2. Эти средства направляются на строительство или покупку качественных объектов (торговые центры, апарт-отели, жилые комплексы концепции Build-to-Rent);
3. после завершения строительных и ремонтных работ объекты сдаются в аренду, а полученный арендный поток после вычета операционных расходов распределяется между владельцами сертификатов в виде ежемесячных или ежеквартальных дивидендов.
4. Со временем рыночная стоимость самих объектов растет, что повышает цену каждого инвестиционного сертификата.

На примере S1 REIT можно выбрать инвестиционные фонды S1 Plaza Позняки, S1 Оболонь или S1 ВДНХ и приобрести инвестиционные сертификаты. После этого инвестор получает долю в фонде и становится совладельцем объектов недвижимости, составляющих его активы.

*Дохід у майбутньому не є гарантованим 
Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.