Як диверсифікувати вкладення в нерухомості, маючи невелику суму для інвестицій

Комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук розповів 24 Каналу, чому стратегія "всі заощадження – в одну квартиру" не є єдиним способом інвестувати в нерухомість. Адже для менших сум або для диверсифікації можна розглядати й іншу модель: не купувати цілий об'єкт самостійно, а інвестувати разом з іншими учасниками фонду в дохідну нерухомість. 

Коли одна квартира – це весь інвестиційний портфель 

Не класти всі яйця в один кошик – це просте правило, що пояснює один із ключових принципів інвестування, а саме – диверсифікацію. Вона, своєю чергою, передбачає розподіл коштів між різними класами активів та окремими інвестиціями всередині них. 

Це базовий принцип інвестування: американський недержавний регулятор фінансового ринку FINRA пояснює, що диверсифікація допомагає зменшувати ризик значних втрат від надмірної концентрації коштів в одному активі. 

Річ у тім, що купівля однієї квартири означає концентрацію коштів в одному об'єкті та одному джерелі доходу. Сама по собі така модель не є проблемою, якщо вона відповідає цілям інвестора. Втім, це значні ризики. 

До прикладу, якщо попит у конкретному районі знижується або орендар виїжджає, власник може залишитися без орендного доходу на певний період. Водночас витрати на утримання квартири нікуди не зникають. 

Скільки це в цифрах, за підрахунками експерта? Один місяць простою означає втрату приблизно 8% потенційного річного орендного доходу за незмінної ставки оренди. І це ще до врахування ремонту, податків та інших витрат. 

Купівля однієї квартири під оренду не захищає від ризиків / Фото Shutterstock

Комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук додає, що на практиці власник квартири отримує разом із потенційним орендним доходом і цілий перелік операційних питань: ремонти, відновлення майна після орендарів, оплату комунальних послуг, пошук нових мешканців та вирішення побутових проблем. 

Тобто власник квартири одночасно стає і інвестором, і фактично оператором невеличкого орендного бізнесу. Якщо у інвестора багато вільного часу та йому до вподоби самостійно керувати своєю власністю – це цілком виправдана модель. Втім, якщо часу на спілкування з орендарем у Viber бракує, а займатися пошуком майстра для ремонту бойлера в неділю не хочеться – таке володіння квартирою виглядає радше тягарем. 

У форматі інвестиційного фонду всі операційні питання бере на себе професійна команда: вона повністю займається управлінням нерухомістю. Ці люди сфокусовано працюють саме над тим, щоб надавати орендарям якісний сервіс. Це геть інше, ніж коли власник квартири займається нею за залишковим принципом після основної роботи. 

Водночас зазначимо, що професійне управління не усуває інвестиційні ризики самого ринку нерухомості – воно насамперед знімає з інвестора операційну функцію. 

Диверсифікація починається не з мільйонів 

Диверсифікація в нерухомості – це не обов'язково володіти п'ятьма квартирами, пояснив Віктор Бойчук. Розподіляти капітал можна за кількома параметрами: між житловою та комерційною нерухомістю, різними містами чи районами. 

Тобто, якщо купівля квартири відповідає цілям та можливостям інвестора, це цілком може бути хорошим варіантом. Але для менших сум або додаткової диверсифікації можна розглядати REITи. 

Можна мати квартиру у Києві та апартамент у Івано-Франківську, в різні періоди різні квартири можуть давати різні прибутки та балансувати портфель. А крім цього можна володіти уже готовими об'єктами та девелопментом, а також різними джерелами доходу, 
– додав комерційний директор S1 REIT. 

Саме тут, за словами пана Віктора, змінюється підхід до формування портфеля: щоб отримати доступ до кількох типів нерухомості, інвестору не потрібно самостійно купувати кожен об'єкт повністю. Відповідно, вам не обов'язково бути доларовим мільйонером. 

Замість придбання цілої квартири інвестор купує інвестиційні сертифікати фонду, який вкладає кошти в нерухомість та управляє нею. Один із прикладів – інвестиційна компанія S1 REIT, яка управляє фондами S1 ВДНГ, S1 Obolon, S1 Plaza Позняки та S1 ДНК. 

Що дають сучасні інструменти колективного інвестування / Фото Shutterstock

Наприклад, у S1 Plaza Позняки перша інвестиція становить від 1 000 гривень, а збільшити свою частку можна від 100 гривень. Сам по собі невеликий поріг входу ще диверсифікацією не є. Його перевага в тому, що він дозволяє не концентрувати весь доступний капітал в одній великій покупці та поступово формувати портфель, а ще інвестору не обов'язково чекати, поки накопичиться кругленька сума.

Водночас невеликий поріг входу – це не єдина відмінність. Такий формат дозволяє розглядати нерухомість не як одну квартиру, а як частину ширшого інвестиційного портфеля. 

Крім того, як зазначають в профільній організації Nareit, інвестиції в REIT можуть бути одним зі способів додати нерухомість до диверсифікованого портфеля, оскільки дають змогу отримати доступ до цього класу активів без прямого придбання нерухомості. 

Наприклад, частину коштів можна спрямувати у фонд житлової нерухомості, частину — у фонд, активами якого є комерційна нерухомість. Або отримувати дохід від двох джерел в межах одного фонду, зауважує Бойчук: фонд S1 ДНК, до прикладу, поєднує можливість отримувати дохід від вже працюючих активів та від зростання вартості об'єктів, що будуються. 

Тобто в ньому є змога отримувати гроші як від оренди у діючому будинку, так і від приросту капіталізації у будинку, що знаходиться на етапі спорудження. Це неначе диверсифікувати себе в рамках одного фонду одразу. 

Звісно, такий підхід також не усуває ризиків. Вартість нерухомості може змінюватися, орендна виручка залежить від ринку, а для об'єктів у девелопменті існують будівельні та часові ризики. Тому перед інвестицією важливо оцінювати не лише прогнозовану дохідність, а й активи фонду, його стратегію та умови роботи, 
– додає комерційний директор S1 REIT. 

Квартира під оренду – хороший варіант, але не єдиний у вашому портфелі 

Купівля квартири та інвестиція через фонд не обов'язково мають бути взаємовиключними стратегіями, пояснює Віктор Бойчук. Важливо визначити, яку частку капіталу варто прив'язати до одного об'єкта, району чи джерела доходу. Що більше розполілити ці ризики між різними активами, то меншою стає залежність портфеля від одного сценарію.

Головна різниця між квартирою та інвестуванням через фонд полягає в ролі самого інвестора. У першому випадку він стає власником конкретного об'єкта та самостійно відповідає за його утримання, тоді як у другому – отримує можливість інвестувати в нерухомість без необхідності займатися кожним квадратним метром.

Сучасні інструменти колективного інвестування дають змогу поступово формувати портфель, розподіляючи кошти між різними об'єктами та сегментами ринку. 

Як підсумовує Віктор Бойчук, квартира може бути хорошою інвестицією. Вона нею є. Проблема виникає тоді, коли одна квартира фактично це весь інвестиційний "портфель". 

У такому випадку ризиків забагато. Інвестор залежить від одного будинку, одного району й одного-єдиного джерела доходу. Завдання диверсифікації – не відмовитися від нерухомості, а ризики розподілити. Колективні інвестиції дають можливість робити це значно раніше, ніж людина накопичить капітал на кілька окремих об'єктів, 
– додав комерційний директор S1 REIT. 

 *Дохід у майбутньому не є гарантованим. Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 року.