Как диверсифицировать вложения в недвижимость, располагая небольшой суммой для инвестиций

Коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук рассказал 24 Каналу, почему стратегия "все сбережения – в одну квартиру" не является единственным способом инвестирования в недвижимость. Ведь для небольших сумм или для диверсификации можно рассмотреть и другую модель: не покупать целый объект самостоятельно, а инвестировать вместе с другими участниками фонда в доходную недвижимость.

Когда одна квартира – это весь инвестиционный портфель

Не класть все яйца в одну корзину – это простое правило, что объясняет один из ключевых принципов инвестирования, а именно – диверсификацию. Она, в свою очередь, предполагает распределение средств между различными классами активов и отдельными инвестициями внутри них.

Это базовый принцип инвестирования: американский негосударственный регулятор финансового рынка FINRA объясняет, что диверсификация помогает снизить риск значительных потерь из-за чрезмерной концентрации средств в одном активе.

Дело в том, что покупка одной квартиры означает концентрацию средств в одном объекте и одном источнике дохода. Сама по себе такая модель не является проблемой, если она соответствует целям инвестора. Впрочем, это сопряжено со значительными рисками.

Например, если спрос в конкретном районе снижается или арендатор съезжает, владелец может остаться без арендного дохода на определенный период. В то же время расходы на содержание квартиры никуда не исчезают.

Сколько это в цифрах, по подсчетам эксперта? Один месяц простоя означает потерю примерно 8% потенциального годового арендного дохода при неизменной арендной ставке. И это еще до учета ремонта, налогов и других расходов.

Коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук добавляет, что на практике владелец квартиры получает вместе с потенциальным арендным доходом и целый перечень операционных вопросов: ремонты, восстановление имущества после ухода арендаторов, оплату коммунальных услуг, поиск новых жильцов и решение бытовых проблем.

То есть владелец квартиры одновременно становится и инвестором, и фактически оператором небольшого арендного бизнеса. Если у инвестора много свободного времени и ему нравится самостоятельно управлять своей собственностью – это вполне оправданная модель. Впрочем, если времени на общение с арендатором в Viber не хватает, а заниматься поиском мастера для ремонта бойлера в воскресенье не хочется – такое владение квартирой выглядит скорее обузой.

В формате инвестиционного фонда все операционные вопросы берет на себя профессиональная команда: она полностью занимается управлением недвижимостью. Эти люди целенаправленно работают именно над тем, чтобы предоставлять арендаторам качественный сервис. Это совсем не то же самое, что когда владелец квартиры занимается ею в свободное от основной работы время.

В то же время отметим, что профессиональное управление не устраняет инвестиционные риски самого рынка недвижимости – оно, прежде всего, снимает с инвестора операционную функцию.

Диверсификация начинается не с миллионов

Диверсификация в сфере недвижимости – это не обязательно владение пятью квартирами, пояснил Виктор Бойчук. Распределять капитал можно по нескольким параметрам: между жилой и коммерческой недвижимостью, разными городами или районами.

То есть, если покупка квартиры соответствует целям и возможностям инвестора, это вполне может быть хорошим вариантом. Но для меньших сумм или дополнительной диверсификации можно рассматривать REITы.

Можно иметь квартиру в Киеве и апартаменты в Ивано-Франковске: в разные периоды разные квартиры могут приносить разную прибыль и сбалансировать портфель. А кроме того, можно владеть уже готовыми объектами и девелоперскими проектами, а также различными источниками дохода– добавил коммерческий директор S1 REIT.

Именно здесь, по словам Виктора, меняется подход к формированию портфеля: чтобы получить доступ к нескольким типам недвижимости, инвестору не нужно самостоятельно покупать каждый объект целиком. Соответственно, вам не обязательно быть долларовым миллионером.

Вместо приобретения целой квартиры инвестор покупает инвестиционные сертификаты фонда, который вкладывает средства в недвижимость и управляет ею. Один из примеров – инвестиционная компания S1 REIT, которая управляет фондами S1 ВДНХ, S1 Оболонь, S1 Plaza Позняки и S1 ДНК.

Например, в S1 Plaza Позняки минимальная сумма инвестиций составляет от 1 000 гривен, а увеличить свою долю можно от 100 гривен. Сам по себе небольшой порог входа еще не является диверсификацией. Его преимущество в том, что он позволяет не концентрировать весь доступный капитал в одной большой покупке и постепенно формировать портфель, а также инвестору не обязательно ждать, пока накопится солидная сумма.

В то же время небольшой порог входа – это не единственное отличие. Такой формат позволяет рассматривать недвижимость не как одну квартиру, а как часть более широкого инвестиционного портфеля.

Кроме того, как отмечают в профильной организации Nareit, инвестиции в REIT могут быть одним из способов добавить недвижимость в диверсифицированный портфель, поскольку позволяют получить доступ к этому классу активов без прямой покупки недвижимости.

Например, часть средств можно направить в фонд жилой недвижимости, часть – в фонд, активами которого является коммерческая недвижимость. Или получать доход из двух источников в рамках одного фонда, отмечает Бойчук: фонд S1 ДНК, к примеру, сочетает возможность получения дохода от уже работающих активов и от роста стоимости строящихся объектов.

То есть в нем есть возможность получать деньги как от аренды в действующем здании, так и от прироста капитализации здания, находящегося на этапе строительства. Это как бы диверсификация инвестиций в рамках одного фонда сразу.

Конечно, такой подход также не устраняет риски. Стоимость недвижимости может меняться, арендная выручка зависит от рынка, а для объектов в стадии девелопмента существуют строительные и временные риски. Поэтому перед инвестированием важно оценивать не только прогнозируемую доходность, но и активы фонда, его стратегию и условия работы– добавляет коммерческий директор S1 REIT.

Квартира в аренду – хороший вариант, но не единственный в вашем портфеле

Покупка квартиры и инвестиции через фонд не обязательно должны быть взаимоисключающими стратегиями, объясняет Виктор Бойчук. Важно определить, какую долю капитала стоит привязать к одному объекту, району или источнику дохода. Чем больше распределить эти риски между различными активами, тем меньше становится зависимость портфеля от одного сценария.

Главное различие между квартирой и инвестированием через фонд заключается в роли самого инвестора. В первом случае он становится владельцем конкретного объекта и самостоятельно отвечает за его содержание, тогда как во втором – получает возможность инвестировать в недвижимость без необходимости заниматься каждым квадратным метром.

Современные инструменты коллективного инвестирования позволяют постепенно формировать портфель, распределяя средства между различными объектами и сегментами рынка.

Как подытоживает Виктор Бойчук, квартира может быть хорошей инвестицией. Она ею и является. Проблема возникает тогда, когда одна квартира фактически представляет собой весь инвестиционный "портфель".

В таком случае рисков слишком много. Инвестор зависит от одного дома, одного района и одного-единственного источника дохода. Задача диверсификации – не отказаться от недвижимости, а распределить риски. Коллективные инвестиции дают возможность делать это значительно раньше, чем человек накопит капитал на несколько отдельных объектов– добавил коммерческий директор S1 REIT.

*Дохід у майбутньому не є гарантованим. Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 року.