Анатомія капіталу: чим відрізняються способи збереження та де шукати зростання капіталу

Як приймати зважені фінансові рішення у світі, де інфляція та валютні коливання постійно перевіряють наші заощадження на міцність? 24 Канал спільно з фінансовим директором S1 REIT розбирався, чому класичні методи втрачають актуальність і як колективні інвестиції в нерухомість (REIT) відкривають нові можливості для українців.

Підхід українців до управління заощадженнями може змінюватися 

Як зазначають у звіті OECD, значна частка українських домогосподарств досі зберігає заощадження у вигляді готівки та банківських депозитів. Втім, на ринку, крім цих фінансових інструментів, доступні інші варіанти інвестування. 

Одним із таких напрямів є REIT (Real Estate Investment Trust) — модель, що передбачає колективне вкладання в об'єкти нерухомості. 

За даними Nareit, станом на кінець 2024 року законодавство щодо REIT діяло вже у 42 країнах і юрисдикціях, а такі фонди охоплювали близько 85% світового ВВП. За період з червня 2009 по грудень 2024 середньорічна дохідність глобальних публічних REIT (за індексом FTSE EPRA Nareit Global Extended) становила 9,2%, тоді як глобальний фондовий ринок (MSCI EAFE) дав 6,9%, приватна нерухомість – 6,4%, а глобальні облігації – лише 1,3%. 

За словами фінансового директора S1 REIT Вадима Павлушина, в Україні цей сегмент вже формується. 

Тренд колективного інвестування в нерухомість уже починає приживатися – люди починають розуміти, що це. Але масового ринку поки немає. Порівняно із країнами Західної Європи та США, де REIT дуже популярні й велика кількість людей інвестує, ми ще на початку шляху, хоча насправді українському ринку REIT вже майже 5 років, 
– заявив Павлушин. 

Перевагою такого підходу, зазначає фінансовий директор S1 REIT, є те, що він може зробити цей вид інвестицій доступнішим для ширшого кола людей, оскільки не передбачає придбання цілого об'єкта одним інвестором. Окремий об'єкт або пул об'єктів придбає фонд, а роздрібні інвестори можуть придбати сертифікати фонду, отримуючи таким чином частку в одному або кількох об'єктах. 

Одним із прикладів такого підходу в Україні є інвестиційна компанія S1 REIT. Вона пропонує придбати інвестиційні сертифікати фонду, забезпечені активами. Мінімальний поріг входу становить від 1 000 гривень, а доінвестування можливе від 100 гривень. 

Щоб зрозуміти, яке місце REIT може посідати в інвестиційному портфелі, варто спершу порівняти цей формат із більш звичними для українців інструментами – банківськими депозитами, ОВДП та золотом. 

Нерухомість залишається одним із способів збереження коштів / Фото Shutterstock 

Чи достатньо традиційних інструментів для збереження капіталу? 

Депозити, ОВДП і золото виконують різні функції: перші дають передбачуваний процентний дохід, державні облігації поєднують дохідність із можливістю підтримати державу, а золото традиційно розглядають як спосіб збереження вартості. 

Розглянемо, як працює кожен із цих інструментів. 

Банківські депозити 

Це один із класичних способів розміщення коштів для українців, який використовують здебільшого саме для створення фінансової подушки, а не для збільшення доходу. 

Перевагою депозитів є зрозумілий механізм роботи та передбачувані умови. Втім, дострокове повернення коштів може бути обмеженим залежно від умов конкретного банку. 

Крім того, середні процентні ставки за депозитами для населення відрізняються залежно від валюти, строку розміщення коштів та інших параметрів депозитного продукту. Тому перед відкриттям варто порівняти умови, які пропонують різні банки. 

• Наразі державні банки – "Приватбанк" та Ощадбанк – пропонують ставки на депозити на рівні 11,5 – 13% річних у гривні на 12 місяців;
• У комерційних банках – Monobank та KredoBank – у межах 14,5 – 16% на 12 – 24 місяці. 

Банківські депозити десятиліттями були для українців синонімом інвестицій, каже Вадим Павлушин. Але депозит передусім дає змогу отримувати фіксований дохід за розміщені в банку кошти, тому зараз його зазвичай розглядають як інструмент для збереження капіталу та формування фінансової подушки, 
– додає фінансовий директор S1 REIT. 

Облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) 

Ще одним інструментом є ОВДП – державні цінні папери, емітентом яких є Міністерство фінансів України. Дохід формується відповідно до умов конкретного випуску облігацій, а залучені кошти держава використовує для фінансування своїх потреб. 

Дохідність за облігаціями внутрішньої державної позики становить: 

• у гривні: приблизно 14 – 16,5% річних, залежно від терміну погашення облігації;
• у валюті (долари/євро): орієнтовно від 1% до 4,5% річних. 

Однак, як і будь-які інвестиції, ОВДП не забезпечують повного захисту від потенційних ризиків. 

Це чудовий інструмент для підтримки держави та збереження коштів у гривні, проте з точки зору валютної дохідності вони часто виглядають як консервативний мінімум, 
– каже Павлушин.

Золото 

Золото переважно використовують для збереження вартості капіталу, а не для отримання доходу на постійній основі. Наразі дорогоцінний метал на світових біржах торгується на рівні понад 4 300 доларів за тройську унцію, свідчать дані TradingEconomics. За курсом НБУ, станом на середину серпня, це майже 200 тисяч гривень. 

Золото є вічним "якорем", який захищає, але не генерує грошовий потік: ви не отримуєте дивідендів, просто тримаючи метал. На відміну від інструментів, які передбачають виплати інвестору, дохід від золота залежить передусім від зміни його вартості з часом, 
– додає Павлушин. 

В підсумку він додає, що варто поєднувати одразу кілька інструментів. Якщо ваша мета — не просто "заморозити" гроші, а змусити їх працювати, то диверсифікація стає не просто порадою, а вимогою. Адже будь-який професійний інвестор вибудовує свій інвестиційний портфель, у якому частка REITів зазвичай не дорівнює 100%. 

Можливості REIT-фондів: колективне володіння як стандарт 

У світі, де більшість людей не має мільйонів доларів для купівлі цілого торгового центру чи житлового комплексу, за словами Вадима Павлушина, формат REIT став "золотим стандартом" інвестування. 

У компанії S1 REIT інвестиції спрямовуються в житлові та комерційні об'єкти, розташовані поблизу станцій метро з високим пішохідним трафіком. Серед них – фонди S1 Plaza Позняки, S1 Obolon та S1 ВДНГ. Очікувана дохідність залежно від фонду може сягати до 10,4% у доларах. 

Діяльність інвестиційної компанії регулюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР). До того ж S1 REIT бере на себе всі операційні процеси, пов'язані з управлінням нерухомістю, обслуговуванням об'єктів і пошуком орендарів. 

Після придбання інвестиційних сертифікатів інвестор отримує частку у відповідному фонді та стає співвласником нерухомості. 

Як інвестору диверсифікувати інвестиційний портфель для зростання заощаджень / Фото Shutterstock 

REIT — це один із інструментів у складі інвестиційного портфеля. Тут можуть бути і депозити, і облігації, і золото, й акції будь-яких компаній. REITи займають свою частку, 
– каже Вадим Павлушин. 

Крім того, опитування маркетплейсу нерухомості DIM.RIA у 2026 році свідчить, що 51,1% респондентів планують придбати нерухомість, що підтверджує високий інтерес до вкладень у нерухомість. 

Що дає інвестору S1 REIT? Інвестор може отримати частку у відповідному інвестиційному фонді, активи якого пов'язані з реальними квадратними метрами у сучасних об'єктах нерухомості в столиці. 

Однією з особливостей S1 REIT, порівняно з іншими, є фокус на моделі build-to-rent – нерухомості, яку від початку проєктують і будують спеціально для подальшої здачі в оренду та професійного управління. 

Це означає, що прибуткові будинки проєктуються, будуються та обслуговуються з урахуванням потреб майбутніх орендарів і вимог ефективного управління нерухомістю, яка має генерувати орендний дохід. 

Як сформувати інвестиційну стратегію? 

Професійний інвестор не обов'язково ставить питання, що краще – депозит чи нерухомість. Важливіше визначити, яку частку портфеля можна спрямувати на консервативні інструменти, зокрема ОВДП, а яку – в активи, що допоможуть отримати дохід, як-от REIT-фонди.

Вадим Павлушин зауважує, що нерухомість – це актив, який може захищати від інфляції краще, ніж будь-яка паперова валюта. Водночас формат REIT дає змогу інвестувати в нерухомість через фонд, без необхідності самостійно займатися питаннями, пов'язаними з управлінням об'єктом, його обслуговуванням та взаємодією з орендарями. 

Таким чином, універсального інструменту, який би однаково підходив усім інвесторам, не існує. Кожен із варіантів має як свої переваги, так і недоліки. Тому вибір залежатиме від фінансових цілей інвестора та готовності приймати ризики. 

Зокрема, Вадим Павлушин наголошує, що збалансований інвестиційний портфель має поєднувати різні класи активів, де кожен виконує свою функцію. І саме поєднання різних інструментів дасть змогу диверсифікувати ризики. У збалансованому портфелі одні активи відповідають за швидкість – акції здатні дати найбільший приріст капіталу, але й найбільше "хитаються" в ціні. 

Інші відповідають за стабільність – депозити й ОВДП майже не приносять сюрпризів, а золото історично тримає удар у моменти турбулентності. REIT-фонди нерухомості посідають проміжну нішу: регулярний грошовий потік від оренди плюс поступове зростання вартості активу — це поєднання швидкості й стабільності одночасно.

Світ інвестицій змінюється, а разом із ним розширюється вибір інструментів для розміщення коштів. REIT-фонди можуть дати змогу розглянути нерухомість як один із варіантів для диверсифікації інвестиційного портфеля, навіть якщо починати з кількох квадратних метрів. 

*Дохід у майбутньому не є гарантованим 
Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.