Получать доход сейчас или вкладывать в будущее: что следует учитывать инвестору

24 Канал совместно с коммерческим директором S1 REIT Виктором Бойчуком разобрался, почему подход к работе с готовым активом, уже функционирующим в формате аренды, отличается от проекта на этапе девелопмента и на что стоит обращать внимание.

Готовый актив или объект на этапе строительства: почему разница

Разница между двумя стратегиями заключается в выборе между готовым активом – возможностью получать арендные поступления на данном этапе – и активом на этапе создания – возможностью войти по более привлекательной цене и воспользоваться потенциалом роста его стоимости, объясняет Виктор Бойчук. Впрочем, ни один из этих подходов не является лучше или хуже сам по себе, поскольку соответствует разным целям.

• Готовый актив

Одним из преимуществ такой инвестиционной стратегии является возможность оценить актив по сформировавшейся бизнес-модели: понятным показателям работы объекта, его арендаторам, посещаемости и т. д., говорит коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук. В то же время даже готовый актив не гарантирует стабильного дохода, ведь многое зависит от того, как он будет работать в дальнейшем.

Обычно такая стратегия подходит тем, кому важен регулярный денежный поток и кто хочет получать доход от инвестиций, не дожидаясь завершения строительства.

Примером такой модели является один из фондов инвестиционной компании S1 REIT – S1 ВДНГ. В его активы входит готовое доходное здание возле станции метро Выставочный центр в Киеве. Объект полностью заселен и уже приносит арендный доход инвесторам. Планируемая годовая доходность составляет 8,2% в долларах. При этом эмиссия фонда уже завершена.

Особенностью модели S1 REIT является относительно невысокий порог входа – от 1 000 гривен, а доинвестирование возможно от 100 гривен.

Вы покупаете не квадратные метры для самостоятельного обслуживания, а долю в успешном бизнесе, который приносит прибыль, 
– объясняет коммерческий директор S1 REIT Виктор Бойчук.

По его словам, такая модель предполагает, что инвестор вкладывает средства в доходную недвижимость, получает доход, но не занимается операционным управлением.

Инвестиции в готовый объект недвижимости / Фото Shutterstock

• Проект на этапе строительства

В то же время, когда инвестор входит в недвижимость еще до ее полноценного запуска, инвестирование работает по другой логике. По словам Виктора Бойчука, главным источником потенциального дохода в такой стратегии становится рост стоимости актива в процессе его реализации.

Однако следует учитывать, что пока проект строится, инвестор не получает дохода. Поэтому важно оценить сроки реализации и ожидаемую динамику стоимости актива.

На таком принципе построена стратегия инвестиционного фонда S1 Obolon. Актив фонда – проект современного дома в Киеве возле станции метро Минская, который в настоящее время находится на этапе строительства. Финансовый результат инвесторов формируется прежде всего за счет капитализации – роста стоимости инвестиции.

Ожидаемая доходность составляет 10% годовых в долларах. После завершения реализации объект также может начать приносить арендный доход, а фонд – выплачивать дивиденды инвесторам. Запуск запланирован на май 2027 года.

Жилой комплекс как пример девелоперского проекта / Фото Shutterstock

Как выбрать стратегию для собственных целей

Виктор Бойчук говорит, что после того, как инвестор ознакомится с различными подходами к инвестированию, ему стоит обратить внимание также на финансовую модель каждого из них. Ориентирами могут служить запланированная доходность и ожидаемый способ получения средств.

Если для инвестиционного фонда S1 ВДНХ запланированная годовая доходность составляет 8,2% в долларах, а выплаты инвесторам должны производиться ежеквартально, то инвестор может ориентироваться на регулярные выплаты от инвестиций.

У фонда S1 Obolon запланированная доходность составляет 10% годовых в долларах. На этапе строительства потенциальный доход инвестора формируется за счет роста стоимости инвестиции, а после запуска объекта к нему добавляются дивиденды от арендного дохода.

Впрочем, показатели в 8,2% и 10% не стоит просто складывать между собой, так как речь идет о разных способах формирования доходности.

На самом деле оба подхода можно сочетать в одном инвестиционном портфеле, где один актив может обеспечивать регулярный денежный поток, а другой – работать на потенциальный рост капитала, 
– добавляет коммерческий директор S1 REIT.

*Дохід у майбутньому не є гарантованим Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.