Квартира может приносить доход на протяжении многих лет – как создать пассивный доход от недвижимости

Долгосрочная аренда – самый простой способ получать регулярный доход

Один из наиболее понятных вариантов превратить недвижимость в источник пассивного дохода – сдавать квартиру или дом в долгосрочную аренду. Владелец находит арендатора, заключает договор и ежемесячно получает плату за пользование имуществом, сообщают в Государственной налоговой службе Украины.

Преимущество такой модели – относительно небольшой объем операционной работы. Если найти надежного арендатора, владельцу не нужно постоянно заниматься заселением, уборкой и поиском новых клиентов. В то же время полностью пассивным такой доход назвать сложно: остаются вопросы ремонта, общения с арендатором, оплаты коммунальных услуг и поиска нового жильца после завершения договора.

Перед покупкой квартиры специально под аренду важно учитывать не только потенциальную арендную плату, но и все расходы. Например, если объект стоит 2 миллиона гривен, а его можно сдавать за 15 тысяч гривен в месяц, номинальный годовой доход составит 180 тысяч гривен, или около 9% от стоимости жилья. Но это еще не означает, что владелец получит 9% чистой прибыли.

Из этой суммы нужно вычесть периоды, когда квартира будет стоять пустой, расходы на ремонт, обслуживание, мебель, технику и другие платежи. Отдельно нужно учесть налоги.

Если физическое лицо сдает недвижимость другому физическому лицу, не являющемуся самозанятым, арендодатель должен задекларировать и обложить налогом такой доход. В 2026 году Государственная налоговая служба указывает на 18% НДФЛ и 5% военного сбора, то есть общая налоговая нагрузка составляет 23%.

В то же время, если арендатором является юридическое лицо или ФЛП, именно арендатор выступает в качестве налогового агента и удерживает налоги с дохода арендодателя.

Поэтому перед инвестированием стоит рассчитать чистую доходность, а не просто соотношение арендной платы к цене квартиры.

Посуточная аренда, коммерческая сдача и другие способы монетизации

Другой вариант – посуточная аренда. При благоприятных условиях она может приносить больше выручки, чем долгосрочная сдача квартиры, особенно в больших городах, туристических центрах или местах с постоянным потоком посетителей.

Однако такая модель значительно менее пассивна. Владельцу или управляющей компании придется заниматься бронированием, заселением и выселением гостей, уборкой, стиркой, ремонтом и рекламой. Кроме того, спрос может существенно меняться в зависимости от сезона и ситуации в конкретном городе.

Если систематическая сдача жилья превращается в постоянный источник дохода, стоит отдельно оценить вопрос оформления предпринимательской деятельности. ГПСУ подчеркивает, что систематическая сдача недвижимости в аренду может иметь признаки предпринимательской деятельности, а конкретный способ налогообложения зависит от выбранной формы работы.

Еще один вариант – коммерческая недвижимость. Например, помещение можно сдавать под магазин, офис, салон, склад или другой бизнес. Потенциальная доходность здесь может быть привлекательной, однако и риски выше: дороже стоит сам объект, сложнее найти арендатора, а простой помещения может существенно повлиять на результат.

Существует и вариант заработка на недвижимости без непосредственной сдачи квартиры – через фонды или другие инструменты, связанные с недвижимостью. Такой подход может быть интересен для человека, который не хочет покупать целую квартиру, заниматься ремонтом и самостоятельно искать арендаторов.

Если же речь идет именно о собственной квартире, самое важное – не переоценивать понятие "пассивный доход". Даже при долгосрочной аренде нужно иметь резерв на непредвиденные расходы и простой. Поэтому перед покупкой объекта стоит составить простую модель: цена недвижимости + ремонт и мебель; потенциальная арендная плата; налоги; расходы на содержание; возможный простой; чистый доход.

Именно чистый результат стоит сравнивать с альтернативными способами инвестирования. Если после всех расходов квартира приносит условные 5–6% годовых, а другой инструмент с аналогичным уровнем риска потенциально дает больше, покупка жилья исключительно ради сдачи в аренду может оказаться не самым эффективным решением.

Итак, недвижимость действительно может стать источником регулярного дохода, но "пассивность" здесь зависит от выбранной модели. Долгосрочная аренда требует меньше времени, посуточная может приносить большую выручку, но требует постоянного управления, а коммерческая недвижимость способна приносить доход, однако имеет другой уровень риска и затрат.

Кстати, начать инвестировать в Украине можно даже с относительно небольшой суммы, однако новичкам важно прежде всего разобраться в рисках и не гнаться за сверхприбылями. Среди доступных вариантов есть государственные облигации, банковские депозиты, ценные бумаги и другие инструменты.