Анатомия капитала: почему способы сохранения капитала отличаются, и где искать возможности для его прироста

Как принимать взвешенные финансовые решения в мире, где инфляция и колебания валютных курсов постоянно подвергают наши сбережения испытаниям на прочность? 24 Канал совместно с финансовым директором S1 REIT разбирался, почему классические методы теряют актуальность и как коллективные инвестиции в недвижимость (REIT) открывают новые возможности для украинцев.

Подход украинцев к управлению сбережениями может меняться

Как отмечается в отчете ОЭСР, значительная доля украинских домохозяйств до сих пор хранит сбережения в виде наличных денег и банковских депозитов. Впрочем, на рынке, помимо этих финансовых инструментов, доступны и другие варианты инвестирования.

Одним из таких направлений является REIT (Real Estate Investment Trust) – модель, предусматривающая коллективное вложение средств в объекты недвижимости.

По данным Nareit, по состоянию на конец 2024 года законодательство в отношении REIT действовало уже в 42 странах и юрисдикциях, а такие фонды охватывали около 85% мирового ВВП. За период с июня 2009 по декабрь 2024 года среднегодовая доходность глобальных публичных REIT (по индексу FTSE EPRA Nareit Global Extended) составила 9,2%, тогда как глобальный фондовый рынок (MSCI EAFE) принес 6,9%, частная недвижимость – 6,4%, а глобальные облигации – всего 1,3%.

По словам финансового директора S1 REIT Вадима Павлушина, в Украине этот сегмент уже формируется.

Тенденция коллективного инвестирования в недвижимость уже начинает приживаться – люди начинают понимать, что это такое. Но массового рынка пока нет. По сравнению со странами Западной Европы и США, где REIT очень популярны и в них инвестирует большое количество людей, мы еще в начале пути, хотя на самом деле украинскому рынку REIT уже почти 5 лет, 
– заявил Павлушин.

Преимуществом такого подхода, отмечает финансовый директор S1 REIT, является то, что он может сделать этот вид инвестиций более доступным для более широкого круга людей, поскольку не предусматривает приобретения целого объекта одним инвестором. Отдельный объект или пул объектов приобретает фонд, а розничные инвесторы могут приобрести сертификаты фонда, получая таким образом долю в одном или нескольких объектах.

Одним из примеров такого подхода в Украине является инвестиционная компания S1 REIT. Она предлагает приобрести инвестиционные сертификаты фонда, обеспеченные активами. Минимальный порог входа составляет от 1 000 гривен, а доинвестирование возможно от 100 гривен.

Чтобы понять, какое место REIT может занимать в инвестиционном портфеле, стоит сначала сравнить этот формат с более привычными для украинцев инструментами – банковскими депозитами, ОВГЗ и золотом.

Недвижимость остается одним из способов сохранения средств / Фото Shutterstock

Достаточно ли традиционных инструментов для сохранения капитала?

Депозиты, ОВГЗ и золото выполняют разные функции: первые дают предсказуемый процентный доход, государственные облигации сочетают доходность с возможностью поддержать государство, а золото традиционно рассматривают как способ сохранения стоимости.

Рассмотрим, как работает каждый из этих инструментов.

Банковские депозиты

Это один из классических способов размещения средств для украинцев, который используют в основном именно для создания финансовой подушки, а не для увеличения дохода.

Преимуществом депозитов является понятный механизм работы и предсказуемые условия. Впрочем, досрочный вывод средств может быть ограничен в зависимости от условий конкретного банка.

Кроме того, средние процентные ставки по депозитам для населения различаются в зависимости от валюты, срока размещения средств и других параметров депозитного продукта. Поэтому перед открытием стоит сравнить условия, предлагаемые различными банками.

• В настоящее время государственные банки – "Приватбанк" и "Ощадбанк" – предлагают ставки по депозитам на уровне 11,5 – 13% годовых в гривне на 12 месяцев;
• в коммерческих банках – Monobank и KredoBank – в пределах 14,5 – 16% на 12 – 24 месяца.

Банковские депозиты на протяжении десятилетий были для украинцев синонимом инвестиций, говорит Вадим Павлушин. Но депозит прежде всего позволяет получать фиксированный доход по размещенным в банке средствам, поэтому сейчас его обычно рассматривают как инструмент для сохранения капитала и формирования финансовой подушки, 
– добавляет финансовый директор S1 REIT.

Облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ)

Еще одним инструментом являются ОВГЗ – государственные ценные бумаги, эмитентом которых является Министерство финансов Украины. Доход формируется в соответствии с условиями конкретного выпуска облигаций, а привлеченные средства государство использует для финансирования своих нужд.

Доходность по облигациям внутреннего государственного займа составляет:

• в гривне: примерно 14 – 16,5% годовых, в зависимости от срока погашения облигации;
• в валюте (доллары/евро): ориентировочно от 1% до 4,5% годовых.

Однако, как и любые инвестиции, ОВГЗ не обеспечивают полной защиты от потенциальных рисков.

Это отличный инструмент для поддержки государства и сохранения средств в гривне, однако с точки зрения валютной доходности они часто выглядят как консервативный минимум, 
– говорит Павлушин.

Золото

Золото в основном используют для сохранения стоимости капитала, а не для получения дохода на постоянной основе. В настоящее время драгоценный металл на мировых биржах торгуется на уровне свыше 4 300 долларов за тройскую унцию, свидетельствуют данные TradingEconomics. По курсу НБУ, по состоянию на середину августа, это почти 200 тысяч гривен.

Золото – это вечный "якорь", который защищает, но не генерирует денежный поток: вы не получаете дивидендов, просто держа металл. В отличие от инструментов, предусматривающих выплаты инвестору, доход от золота зависит прежде всего от изменения его стоимости со временем, 
– добавляет Павлушин.

В итоге он отмечает, что стоит сочетать сразу несколько инструментов. Если ваша цель – не просто "заморозить" деньги, а заставить их работать, то диверсификация становится не просто советом, а требованием. Ведь любой профессиональный инвестор выстраивает свой инвестиционный портфель, в котором доля REIT-фондов обычно не равна 100%.

Возможности REIT-фондов: коллективное владение как стандарт

В мире, где у большинства людей нет миллионов долларов на покупку целого торгового центра или жилого комплекса, по словам Вадима Павлушина, формат REIT стал "золотым стандартом" инвестирования.

В компании S1 REIT инвестиции направляются в жилые и коммерческие объекты, расположенные вблизи станций метро с высоким пешеходным трафиком. Среди них – фонды S1 Plaza Позняки, S1 Оболонь и S1 ВДНХ. Ожидаемая доходность в зависимости от фонда может достигать 10,4% в долларах.

Деятельность инвестиционной компании регулируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР). Кроме того, S1 REIT берет на себя все операционные процессы, связанные с управлением недвижимостью, обслуживанием объектов и поиском арендаторов.

После приобретения инвестиционных сертификатов инвестор получает долю в соответствующем фонде и становится совладельцем недвижимости.

Как инвестору диверсифицировать инвестиционный портфель для приумножения сбережений / Фото Shutterstock

REIT – это один из инструментов в составе инвестиционного портфеля. Здесь могут быть и депозиты, и облигации, и золото, и акции любых компаний. REITы занимают свою долю, 
– говорит Вадим Павлушин.

Кроме того, опрос маркетплейса недвижимости DIM.RIA в 2026 году показывает, что 51,1% респондентов планируют приобрести недвижимость, что подтверждает высокий интерес к вложениям в недвижимость.

Что дает инвестору S1 REIT? Инвестор может получить долю в соответствующем инвестиционном фонде, активы которого связаны с реальными квадратными метрами в современных объектах недвижимости в столице.

Одной из особенностей S1 REIT по сравнению с другими является фокус на модели build-to-rent – недвижимости, которую с самого начала проектируют и строят специально для последующей сдачи в аренду и профессионального управления.

Это означает, что доходные дома проектируются, строятся и обслуживаются с учетом потребностей будущих арендаторов и требований эффективного управления недвижимостью, которая должна приносить арендный доход.

Как сформировать инвестиционную стратегию?

Профессиональный инвестор не обязательно задается вопросом, что лучше – депозит или недвижимость. Важнее определить, какую долю портфеля можно направить в консервативные инструменты, в частности ОВГЗ, а какую – в активы, что помогут получить доход, такие как REIT-фонды.

Вадим Павлушин отмечает, что недвижимость – это актив, который может защитить от инфляции лучше, чем любая бумажная валюта. В то же время формат REIT позволяет инвестировать в недвижимость через фонд, без необходимости самостоятельно заниматься вопросами, связанными с управлением объектом, его обслуживанием и взаимодействием с арендаторами.

Таким образом, универсального инструмента, который одинаково подходил бы всем инвесторам, не существует. Каждый из вариантов имеет как свои преимущества, так и недостатки. Поэтому выбор будет зависеть от финансовых целей инвестора и готовности принимать риски.

В частности, Вадим Павлушин подчеркивает, что сбалансированный инвестиционный портфель должен сочетать различные классы активов, где каждый выполняет свою функцию. И именно сочетание различных инструментов позволит диверсифицировать риски. В сбалансированном портфеле одни активы отвечают за динамику – акции способны обеспечить наибольший прирост капитала, но и больше всего "колеблются" в цене.

Другие отвечают за стабильность – депозиты и ОВГЗ почти не преподносят сюрпризов, а золото исторически хорошо держится в моменты турбулентности. REIT-фонды недвижимости занимают промежуточную нишу: регулярный денежный поток от аренды плюс постепенный рост стоимости актива – это сочетание скорости и стабильности одновременно.

Мир инвестиций меняется, а вместе с ним расширяется выбор инструментов для размещения средств. REIT-фонды позволяют рассматривать недвижимость как один из вариантов диверсификации инвестиционного портфеля, даже если начинать с нескольких квадратных метров.

*Дохід у майбутньому не є гарантованим 
Ліцензія НКЦПФР на діяльність з управління активами, Рішення № 696 від 17.11.2020 р.